Puede resolverse el contrato de arrendamiento de una empresa en concurso de acreedores que no paga el alquiler?

Cuando una empresa se encuentra en concurso de acreedores, se derivan efectos sobre los contratos que puedan causar perjuicios ecnómicos sobre los acreedores que la empresa concursada tenga, para proteger los activos que esta tenga y los derechos de cobro de aquellos. Pero qué pasa si la empresa concursada no paga el alquiler? No cabe duda de que la resolución del contrato de alquiler, de una empresa que basa su negocio en el local cuyo alquiler no puede pagar, tendrá efectos negativos sobre los derechos de cobro de los acreedores, al no poder generar ventas.

La sentencia AP de Badajoz (Sección 2ª) Sentencia num. 196/2014 de 10 septiembre JUR 2014\259511 plantea esa misma duda: si al resolver un contrato de arrendamiento de una empresa en concurso, aunque sea por impago de rentas, se vulnera el Art. 71 de la Ley Concursal ( RCL 2003, 1748 ):

Artículo 71 Acciones de reintegración

1. Declarado el concurso, serán rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración, aunque no hubiere existido intención fraudulenta.

2. El perjuicio patrimonial se presume, sin admitir prueba en contrario, cuando se trate de actos de disposición a título gratuito, salvo las liberalidades de uso, y de pagos u otros actos de extinción de obligaciones cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración del concurso, excepto si contasen con garantía real, en cuyo caso se aplicará lo previsto en el apartado siguiente.

3. Salvo prueba en contrario, el perjuicio patrimonial se presume cuando se trate de los siguientes actos

• 1.º Los dispositivos a título oneroso realizados a favor de alguna de las personas especialmente relacionadas con el concursado.
• 2.º La constitución de garantías reales a favor de obligaciones preexistentes o de las nuevas contraídas en sustitución de aquéllas.
• 3.º Los pagos u otros actos de extinción de obligaciones que contasen con garantía real y cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración del concurso.

4. Cuando se trate de actos no comprendidos en los tres supuestos previstos en el apartado anterior, el perjuicio patrimonial deberá ser probado por quien ejercite la acción rescisoria.

5. En ningún caso podrán ser objeto de rescisión:

• 1.º Los actos ordinarios de la actividad profesional o empresarial del deudor realizados en condiciones normales.
• 2.º Los actos comprendidos en el ámbito de leyes especiales reguladoras de los sistemas de pagos y compensación y liquidación de valores e instrumentos derivados.
• 3.º Las garantías constituidas a favor de los créditos de Derecho Público y a favor del FOGASA en los acuerdos o convenios de recuperación previstos en su normativa específica.

6. El ejercicio de las acciones rescisorias no impedirá el de otras acciones de impugnación de actos del deudor que procedan conforme a Derecho, las cuales podrán ejercitarse ante el juez del concurso, conforme a las normas de legitimación y procedimiento que para aquéllas contiene el artículo 72″.

El art. 71 de la LC lo que pretende es que no se infrinja, de manera mas o menos, solapada, el principio » por conditio creditorum» ( auto de la A.P. de Zaragoza de fecha 12-7-07 ) lo cual significa que no ha de tratarse únicamente de que se produzca un perjuicio patrimonial ( cuya existencia ha de acreditarse) sino de que ese perjuicio patrimonial esta carente de justificación. Es cierto que actualmente no se exige la concurrencia de fraude, como acontece en la normativa precedente, pero una cosa es eso y otra, bien diferente, el que no pueda tenerse en cuenta, si ese perjuicio patrimonial esta justificado (aunque no concurra fraude) por circunstancias objetivas que así lo imponen o si carece de justificación.

En el presente caso, en la sentencia que hemos indicado, el Tribunal entiende que la resolución del contrato de arrendamiento entre la arrendadora y la entidad concursada estuvo en su momento plenamente justificada.

También señala que cualquier resolución de un contrato tiene consecuencias económicas para las dos partes y puede a ambas causarles perjuicios económicos. En el presente caso si no se resolvia el contrato se estaba produciendo un perjuicio económico a la arrendadora. Y si se resuelve de manera plenamente compresible también se produce consecuencias económicas, perjudicado o no, para ambos contratistas. Lo que acontece después de la resolución del contrato es cuestión secundaria lo que importa es que esa resolución es plenamente conforme a derecho.