Qué consecuencias se derivan de que el arrendatario haya presentado nóminas y documentación falsa?

En el proceso de selección de inquilinos para una propiedad, ya sea a través de propietarios, inmobiliarias o compañías aseguradoras de pólizas de impago, se ha detectado un preocupante aumento de casos en los que los candidatos falsifican o retocan sus nóminas con el objetivo de eludir los controles de solvencia, con tal de conseguir un contrato de alquiler. Esta práctica, que puede parecer una simple picaresca, constituye un delito y puede acarrear penas de prisión según el artículo 395 del Código Penal.

El aumento de las falsificaciones de nóminas

En los últimos años, el acceso generalizado a programas informáticos y la facilidad para manipular documentos ha facilitado que cualquier persona pueda falsificar una nómina. Esto ha llevado a un incremento de los casos en los que los inquilinos presentan nóminas falsas para aparentar una mayor solvencia económica y acceder así a contratos de alquiler. Según datos de la Agencia Negociadora del Alquiler, aproximadamente el 10% de los inquilinos interesados en una vivienda presenta nóminas falsas.

Los riesgos de pactar un contrato con un inquilino fraudulento

Si un propietario o una compañía aseguradora aceptan un contrato de alquiler basado en nóminas falsas, corren el riesgo de firmar un contrato nulo, ya que la decisión se habría tomado bajo engaño. Al confiar en unos datos que no reflejan la verdadera solvencia económica del inquilino, no se habría tomado la misma decisión de haber conocido la realidad. Además, el inquilino puede verse beneficiado de una situación fraudulenta, lo que puede dar lugar a problemas de impagos y dificultades para recuperar la propiedad.

Cómo identificar una nómina falsa al realizar un contrato de alquiler

La detección de nóminas falsas no es una tarea sencilla, ya que requiere ciertas precauciones y comprobaciones. A continuación, se presentan algunos pasos que los propietarios o las empresas pueden seguir para certificar la veracidad de los datos proporcionados por los inquilinos:

1. Verificar el vínculo laboral

Es fundamental comprobar si el inquilino tiene un vínculo laboral vigente con la empresa que figura en la nómina. No basta con hablar con un supuesto compañero o jefe que corrobore esa vinculación, ya que estas personas podrían estar colaborando en el engaño. Lo ideal es contactar directamente con el departamento de recursos humanos o con el jefe de personal de la empresa para verificar la contratación del inquilino en ese momento. Incluso se puede solicitar un documento que certifique esta relación laboral.

2. Comprobar los ingresos

Es importante asegurarse de que los ingresos declarados por el inquilino son reales. Aunque el inquilino esté contratado por la empresa indicada, existe la posibilidad de que el salario haya sido falseado. En este caso, la comprobación directa con la empresa no es posible, ya que no pueden proporcionar datos personales sin el consentimiento del interesado. Sin embargo, se pueden solicitar al inquilino ciertos documentos que ayuden a verificar los ingresos, como la última declaración de renta o una copia certificada del contrato de trabajo donde figure la cantidad que recibe.

3. Consultar registros de impagos

Además de las comprobaciones anteriores, es recomendable consultar si el inquilino figura en registros de impagos, como el de Asnef. Aunque la documentación presentada parezca correcta, esta consulta puede alertar sobre posibles problemas de solvencia o antecedentes de impagos.

3. Verificar la información con la empresa

Es recomendable contactar con el departamento de Recursos Humanos de la empresa que figura en la nómina para verificar la información proporcionada por el inquilino. Aunque no se puede solicitar información sobre el sueldo sin el consentimiento del inquilino, se puede confirmar si la persona está contratada en ese momento.

4. Consultar bases de datos de morosos

Existen bases de datos que permiten verificar si un individuo está incluido en alguna lista de morosos. Para acceder a esta información, es necesario contar con los datos personales completos del inquilino, como nombre completo y número de identificación.

5. Considerar un seguro de impago de alquiler

Para tener una mayor seguridad en caso de impago del alquiler, es recomendable considerar la contratación de un seguro de impago de alquiler. Este tipo de seguro puede proporcionar protección y cubrir los posibles impagos por parte del inquilino.

Conclusiones

Medidas de seguridad para los propietarios

Ante la posibilidad de que un inquilino proporcione nóminas y documentos falsos, los propietarios pueden tomar ciertas medidas de seguridad para proteger sus intereses:

• Solicitar el pago por adelantado: Una forma de asegurar el cumplimiento del contrato de alquiler es exigir el pago por adelantado, como el mes de fianza y los dos meses adicionales permitidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos. De esta manera, se reducen los riesgos de impago y se garantiza una mayor seguridad para el propietario.
• Contar con un avalista solvente: Otra opción es solicitar la firma de un avalista solvente que se comprometa a responder por las obligaciones económicas del inquilino en caso de impago. De esta forma, se tiene una garantía adicional para proteger los intereses del propietario.

Qué dice la jurisprudencia sobre los efectos que tiene que en un contrato de arrendamiento que se hayan presentado nóminas falsas:

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia 958/2020 de 17 Dic. 2020, Rec. 732/2019

El contrato engloba dos aspectos: a) el acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones y b) la situación o estado de derecho resultante de lo convenido (arts. 1091 y 1256). Descansa en tres principios: consensualidad, autonomía de la voluntad e inalterabilidad ( pacta sunt servanda).

Debe nacer como consecuencia de la voluntad libre y consciente de quienes lo otorgan, lo que supone un consentimiento serio, espontáneo y libre, dado que en otro caso (mediando error, violencia, intimidación o dolo), será nulo, conforme al art. 1265 CC; en principio, la voluntad se presume «iuris tantum» consciente, libre y espontáneamente manifestada, cuya presunción ha de ser destruida por la correspondiente prueba ( SSTS. 4.12.1990, 13.12.1992, 30.5.1995, 25.11.2000,…).

Dice el CC que «el contrato existe desde que una o varias persones consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún Servicio»( art. 1254 en relación con el 1088 CC); asimismo, «no hay contrato sinó cuando concurren los requisitos siguientes: 1º consentimiento de los contratantes. 2º objeto cierto que sea materia del contrato. 3º causa de la obligación que se establezca» ( art. 1261 CC, además, en ciertos casos, el requisito de forma). Son los requisitos esenciales del contrato, cuya concurrencia es indispensable.

En orden al consentimiento, comprende la (1) capacidad para consentir (arts. 1263 y 1264) y (2) la manifestación del consentimiento. Respecto del primero, señalada la capacidad en sentido negativo, existe una regla implícita de capacidad general para contratar; respecto del segundo, es necesario que la voluntad interna se manifieste (de forma expresa, tácita o presunta), sin discrepància entre lo querido y lo declarado, y que los contratantes coincidan en lo que pretenden desde sus respectivas posiciones, en cuanto al objeto y la causa del contrato.

El contrato debe nacer como consecuencia de la voluntad libre y consciente de los que lo otorgan; de no ocurrir, el consentimiento se encuentra viciado. En este sentido, «será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo» ( art. 1265 CC), generando la acción de anulabilidad ( art. 1300 CC).

a) El error «impropio» o simplemente obstativo de la correspondencia entre lo querido y lo declarado, supone que «la voluntad se ha formado correctamente sobre un conocimiento exacto de la realidad, pero la equivocación se produce al declarar, de tal manera que a lo que se da lugar es a una discordancia entre la voluntad y la declaración» (Díez Picazo), discordancia pues, entre lo querido y lo declarado: la declaración no manifiesta lo realmente querido, de forma que el error no opera sobre la formación de la voluntad, sino que la declaración pone de manifiesto una voluntad diferente o inexistente; ello impide materialmente la formación del contrato (pero en el presente caso, no se dice arrendamiento cuando se quería decir traspaso o compraventa: se quería decir, y se dijo, «arrendamiento»)

b) Partiendo del art. 1266 CC, el error «propio» (lo declarado corresponde a lo que internamente quiere el declarante, pero esta resolución interna se ha formado por efecto de una representación que no corresponde a la realidad, de forma que la ignorancia o una falsa información han inducido al declarante a decidir algo que no es lo que realmente le hubiese interesado) ha de ser sobre la sustancia (grave y determinante) y cualidades determinantes (las que efectivamente hayan inducido a contratrar; es decir ha de convèncer de que la parte que lo alega no se habría obligado si no lo hubiera sufrido. Además, se contempla el error en la persona, el error de cuenta; no sobre el objeto del contrato o la clase de éste (que no concurre en el presente caso)…..

Para que tal error sea relevante o esencial ( art. 1266 CC), se requiere:

(1) Ha de ser esencialmente determinante de la voluntad del contratante que lo alega (error sustancial o sobre las cualidades esenciales o verdaderamente determinantes de la voluntad, SSTS 6.7.1992, 23.2.1993, 14 y 18.2.1994, 25.2.1995, 19.2.1996,…).

(2) Ha de existir un nexo causal entre el error sufrido y la finalidad perseguida por el contratante.

(3) Ha de ser un error excusable o no imputable al contratante que lo ha sufrido, lo que se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe ex art. 7 CC (el error es inexcusable cuando hubiera podido ser evitado empleando una normal diligencia, media o regular, a valorar en base a las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales de ambos contratantes, SSTS 4.1.1982, 7.11.1986, 17.5.1988, 13.5.1991, 28.9.1996, 21.5.1997, 6.2.1998, 30.9.1999,…)

c) El dolo, como error provocado de manera voluntaria o consciente por el otro contratante, viene conceptuado en el art. 1269 CC, de forma que ha de valorarse la conducta del causante del engaño. existe error, pero a diferencia del simple error como vicio de la voluntad, en el dolo se toma en consideración de manera relevante el hecho de su provocación por medio de un artificio o maquinación fraudulenta que realiza la otra parte, la demandada – con conciencia del error que padecía la otra parte, y sin hacer nada por evitarlo – o bien hizo lo posible para provocar el error o dejó de hacer lo necesario para evitarlo (pues abarca al que calla o no advierte en contra del deber de informar, conforme a la buena fe ex arts. 7 y 1258 CC, así las SSTS 17.1.2005, 11.12.2006) En todo caso, ese dolo exige::

(1) Existencia de un acto ilícito (las «palabras o maquinaciones insidioses» del art. 1269 CC); conducta artificiosa de uno de los contra tantes, con ánimo de engañar a la otra parte (ha de existir intencionalidad).

(2) Ha de ser «grave» (determinante de la voluntad)

(3) Utilizado por una sola parte ( art. 1270 CC)

Conclusión:

La situación que se puede encontrar el propietario es que el piso que se pensaba que había alquilado a una persona con una gran solvencia, en realidad es una persona sin oficio ni beneficio y sin ingresos la mayor parte de las veces.Y aunque cada caso es diferente, deberá iniciar la vía penal interponiendo una querella contra el arrendatario por un presunto delito de estafay usurpación.

La vía civil tendrá que tenerla en la recámara por si fallara la vía penal, para interponer una demanda de desahucio por nulidad de contrato o de impago de rentas si la situación lo permite.

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