¿Quién Debe Liquidar las Cuotas Comunitarias Aprobadas Antes de la Venta de un Inmueble?

La dinámica de las transacciones inmobiliarias puede general ciertas interrogantes. Una de las más comunes es: ¿quién se hace cargo de las cuotas de la comunidad aprobadas antes de la venta de una propiedad, el comprador o el vendedor?

I. El Escenario Inmobiliario Actual

Antes de adentrarnos en el tema, es importante considerar que el actual escenario inmobiliario ha experimentado una serie de cambios debido a la crisis sanitaria. Cada vez más personas optan por vender sus propiedades debido a factores económicos o personales. Esto ha ocasionado un incremento en la demanda de certificados que acrediten que el vendedor está al corriente en los pagos de la comunidad.

II. La Ley de Propiedad Horizontal

Para determinar quién debe pagar las cuotas de la comunidad aprobadas antes de la venta de una propiedad, debemos recurrir a la Ley de Propiedad Horizontal. Según el artículo 17.11 de esta ley:

«Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras».

Y asimismo en Catalunya, viene regulado por el código civil catalán que en su artículo 553-5 señala:

«1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.

2. Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.»

III. ¿Qué Significa «Cantidad Exigible»?

Para entender mejor esta disposición legal, es necesario aclarar el concepto de «cantidad exigible». Se considera que una cantidad es exigible desde el momento en que se devenga. En otras palabras, desde cuando se pasa al cobro.

IV. Ejemplo de Aplicación de la Ley

Imaginemos que Juan compró una casa en abril de 2021. En enero de 2021, la comunidad de propietarios acordó una cuota para la sustitución de los bajantes, que se debería abonar en noviembre de 2021. A pesar de que Juan no participó en la junta en la que se acordó la cuota (pues aún no era propietario), deberá pagarla, ya que es la propietario de la vivienda en la fecha en que se exige el pago.

V. Importancia del Certificado de estar al Corriente de los Pagos de la Comunidad

Los tribunales han admitido también la obligación de pagar las derramas que se giren con posterioridad a la venta, aunque se hubiesen aprobado con anterioridad, así se han pronunciado las Sentencias de la AP Barcelona, Sec. 17.ª, 223/2012, de 4 de mayo; AP Barcelona, Sec. 16.ª, 555/2004, de 19 de octubre, entre otras. Está claro que son derramas que se giran cuando el comprador ya es propietario, pero la controversia suele venir motivada por el desconocimiento de las mismas.

Precisamente para evitar este desconocimiento, en la ley se regula la obligación de presentar un certificado, en el que, según señala el art. 553-5.2 CCCat., deben aparecer, además de las deudas, los gastos, ordinarios y extraordinarios, las aportaciones al fondo de reserva, y los pagos aprobados pendientes de vencimiento.

En cualquier caso, con independencia de la deuda que pueda existir y que así se haga constar, el nuevo propietario solo responde por el período de afección real y por las nuevas derramas.

Pero, qué sucede si el certificado es erróneo y la cantidad certificada es menor?

En primer lugar es preciso tener en cuenta que el art. 553.5.1 señala que el bien inmueble responde de los importes que deban los titulares actuales y anteriores por un plazo de 4 años.

VI. ¿Qué sucede si hay una Cuota Pendiente en el Momento de la Venta?

Si existe una cuota pendiente al momento de la venta, la obligación de pagarla recae sobre el nuevo propietario. Esto se debe a que es quien tiene la propiedad en el momento en que se debe realizar el pago, sin importar si él o ella no aprobó la cuota.

VII. ¿Y si la Cuota se está Pagando al Realizar la Venta?

En este caso, la regla no cambia. Quien sea el propietario en cada momento será el responsable de pagar la cuota. Si se está pagando una cuota que comenzó antes de la venta y que continúa después de la misma, el vendedor se hará cargo hasta la firma de la escritura y, después, el comprador.

VIII. ¿Cómo Saber si un Inmueble tiene Cuotas Pendientes?

La mejor forma de averiguar si hay cuotas pendientes es solicitando un certificado al administrador de la comunidad de propietarios, o al secretario o presidente de la misma. Este documento no solo debe indicar si hay cuotas por pagar, sino también a qué corresponden, cuánto se debe pagar y cuándo se deben realizar los pagos. Además la ley obliga a presentar ese certificado el día de la escritura de compraventa.