Obras en la vivienda alquilada: derechos y obligaciones del el arrendador y arrendatario

Las obras que debe / pueden realizar arrendatario y arrendador en la vivienda objeto de contrato de alquiler, están regulados en los artículos 21 y siguientes de la LAU 1994.

Así , se pueden clasificar en obras de conservación y en obras de mejora.

Las obras de conservación son una obligación que tiene el arrendador para con el arrendatario, y deberá acometerlas sin posibilidad de elevar por ello la renta. Esta obligación contempla todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario.

La jurisprudencia ha señalado que las obras que son obligación del arrendador son aquellas precisas e indispensables para conservar la cosa en estado de servir para el uso que se la destinó, quedando excluidas las obras de construcción o reedificación ( STS de 22-12-62, 20-2-75, 16-12-86, 7-6-88,…), esto es, las que permiten que la vivienda o local pueda ser utilizada normalmente por el arrendatario, sin que puedan confundirse con aquellas otras para la adaptación del inmueble para el uso a que fue destinado, y que se realizan antes del inicio del arriendo ( STS 21-11-62), ni tampoco son obligación del arrendador aquellas otras que traigan causa de deterioros imputables al arrendatario o a aquellos que de él dependa o convivan en la finca ( art. 1563 y 1564 Cc EDL 1889/1 ), de tal manera que las obras de reparación que deberá efectuar el arrendador son las de conservación de la finca, que resulten necesarias por los deterioros motivados por el transcurso del tiempo, el uso ordenado del arrendatario, el caso fortuito o la fuerza mayor, o por el natural desgaste de la cosa ( STS de 9-3-64, 20-6-80…) o también, aquellas que impugna la autoridad competente ( STS 15-12-61). Tales obras no se limitan a las de interior de una vivienda o local, sino que también pueden afectar a elementos comunes o de seguridad del edificio ( STS 15-6-55). Así, por ejemplo, se han estimado necesarias las de conservación del techo de una casa ( STS 5-10-51), el saneamiento de la red de desagüe (STS 12-2-22), los daños por humedades en estructura, muros y apoyos ( STS 23-11-63), o las de refuerzo de vigas ( SAP Murcia de 9-5-07).

El arrendador, por tanto, está obligado a realizar las obras necesarias para prevenir el daño (conservación), como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).

El TS (SAP DE GRANADA 8/02/2013) en STS de 20 y 20-2-75, 14-12-90, 30-1 y 2-12-91, 17-2-93…, ha impiuesto la doctrina de que si se impone al arrendatario soportar el devolver la vivienda al concluir el contrato, en el mismo estado de conservación en que la recibiera, determina correlativamente el imponer al arrendador la realización, durante la vigencia del contrato, de aquellas reparaciones que resulten necesarias para la conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, quedando excluidas de la obligación impuesta al arrendador las que podrían denominarse reparaciones locativas, es decir, pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda y a las que alude el art. 21-4 de la vigente Ley especial, las cuales serán, en todo caso, a cargo de la parte arrendataria.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente retrasarse hasta la finalización del contrato de alquiler, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea obligado de una parte de la vivienda.

Qué pasa si la obra dura demasiado tiempo? En caso de que la obra dure más de veinte días, deberá disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

El arrendatario tiene una obligación de comunicación al arrendador de la necesidad de realizar las reparaciones de conservación , debiendo facilitar la entrada de los técnicos que el arrendador envíe.

abogado inmobiliario barcelonaEl arrendatario también podrá realizar, previa comunicación al arrendador, las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente , pudiendo solicitar que le sea reembolsado el importe de la misma.

No bstante, el coste de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda deberá soportarlas el arrendatario.

En cuanto a las obras de mejora, el arrendatario también estará obligado a soportar la realización por el arrendador de las obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, aunque el arrendador deberá notificar la realización de tales obras con al menos 3 meses de antelación , así como su naturaleza, comienzo duración y coste previsible.

En el plazo de un mes, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten la vivienda arrendada o lo hagan de forma testimonial.

El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquellas, así como a la obligación de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Y el arrendatario puede hacer obras?

El arrendatario no puede hacer obras sin el consentimiento por escrito del arrendador, que modifiquen la configuración de la vivienda, y mucho menos que provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda.

El arrendador que no haya autorizado las obras hechas por el arrendatario, podrá exigir a la finalización del contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación sin poder reclamar indemnización alguna.

lexperta

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