Obras en la vivienda alquilada: derechos y obligaciones del el arrendador y arrendatario

Las obras que debe / pueden realizar arrendatario y arrendador en la vivienda objeto de contrato de alquiler, están regulados en los artículos 21 y siguientes de la LAU 1994.

Así , se pueden clasificar en obras de conservación y en obras de mejora.

Las obras de conservación son una obligación que tiene el arrendador para con el arrendatario, y deberá acometerlas sin posibilidad de elevar por ello la renta. Esta obligación contempla todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario.

La jurisprudencia ha señalado que las obras que son obligación del arrendador son aquellas precisas e indispensables para conservar la cosa en estado de servir para el uso que se la destinó, quedando excluidas las obras de construcción o reedificación ( STS de 22-12-62, 20-2-75, 16-12-86, 7-6-88,…), esto es, las que permiten que la vivienda o local pueda ser utilizada normalmente por el arrendatario, sin que puedan confundirse con aquellas otras para la adaptación del inmueble para el uso a que fue destinado, y que se realizan antes del inicio del arriendo ( STS 21-11-62), ni tampoco son obligación del arrendador aquellas otras que traigan causa de deterioros imputables al arrendatario o a aquellos que de él dependa o convivan en la finca ( art. 1563 y 1564 Cc EDL 1889/1 ), de tal manera que las obras de reparación que deberá efectuar el arrendador son las de conservación de la finca, que resulten necesarias por los deterioros motivados por el transcurso del tiempo, el uso ordenado del arrendatario, el caso fortuito o la fuerza mayor, o por el natural desgaste de la cosa ( STS de 9-3-64, 20-6-80…) o también, aquellas que impugna la autoridad competente ( STS 15-12-61). Tales obras no se limitan a las de interior de una vivienda o local, sino que también pueden afectar a elementos comunes o de seguridad del edificio ( STS 15-6-55). Así, por ejemplo, se han estimado necesarias las de conservación del techo de una casa ( STS 5-10-51), el saneamiento de la red de desagüe (STS 12-2-22), los daños por humedades en estructura, muros y apoyos ( STS 23-11-63), o las de refuerzo de vigas ( SAP Murcia de 9-5-07).

El arrendador, por tanto, está obligado a realizar las obras necesarias para prevenir el daño (conservación), como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).

El TS (SAP DE GRANADA 8/02/2013) en STS de 20 y 20-2-75, 14-12-90, 30-1 y 2-12-91, 17-2-93…, ha impiuesto la doctrina de que si se impone al arrendatario soportar el devolver la vivienda al concluir el contrato, en el mismo estado de conservación en que la recibiera, determina correlativamente el imponer al arrendador la realización, durante la vigencia del contrato, de aquellas reparaciones que resulten necesarias para la conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, quedando excluidas de la obligación impuesta al arrendador las que podrían denominarse reparaciones locativas, es decir, pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda y a las que alude el art. 21-4 de la vigente Ley especial, las cuales serán, en todo caso, a cargo de la parte arrendataria.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente retrasarse hasta la finalización del contrato de alquiler, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea obligado de una parte de la vivienda.

Qué pasa si la obra dura demasiado tiempo? En caso de que la obra dure más de veinte días, deberá disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

El arrendatario tiene una obligación de comunicación al arrendador de la necesidad de realizar las reparaciones de conservación , debiendo facilitar la entrada de los técnicos que el arrendador envíe.

abogado inmobiliario barcelonaEl arrendatario también podrá realizar, previa comunicación al arrendador, las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente , pudiendo solicitar que le sea reembolsado el importe de la misma.

No bstante, el coste de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda deberá soportarlas el arrendatario.

En cuanto a las obras de mejora, el arrendatario también estará obligado a soportar la realización por el arrendador de las obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, aunque el arrendador deberá notificar la realización de tales obras con al menos 3 meses de antelación , así como su naturaleza, comienzo duración y coste previsible.

En el plazo de un mes, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten la vivienda arrendada o lo hagan de forma testimonial.

El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquellas, así como a la obligación de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Y el arrendatario puede hacer obras?

El arrendatario no puede hacer obras sin el consentimiento por escrito del arrendador, que modifiquen la configuración de la vivienda, y mucho menos que provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda.

El arrendador que no haya autorizado las obras hechas por el arrendatario, podrá exigir a la finalización del contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación sin poder reclamar indemnización alguna.

lexperta

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  2. gorgina left a comment on junio 11, 2020 at 4:57 am

    Vivimos en un piso alquilado. En diciembre 2019 avisamos a la propietaria del piso que hay un problem en el baño – una fuga del agua en el plato de ducha y que en la pared hay humedad. En febrero 2020 nos informó el vecino que vive en el piso debajo que la humedad ya es visible también en su techo. La propietaria organizó un fontanero para el febrero 2020 pero lo canceló a corto plazo y decidió involucrar el seguro del hogar. Cuando vinieron los del seguro, nos dijeron que esto no cubre el seguro porque el plato de ducha es un trabajo mal hecho. No hemos oído nada más de la propietaria sobre el asunto hasta el Mayo 2020. Nos mandó un fontanero que se miró el baño y nos dijo que serán obras de 3 días mientras no podemos usar la ducha por completo y el water y el lavamanos solo esporádicamente. Como de momento trabajamos desde casa (teletrabajo) y no nos podemos permitir ningún ruido por las obras (tenemos muchas llamadas y necesitamos concentrarnos y el piso es muy pequeño) y tampoco nos podemos permitir días libres y tampoco tenemos otra alternativa donde pasar los 3 días, hemos avisado a la propietaria que de momento no nos podemos permitir dejar hacer las obras. La propietaria no nos ofreció ninguna alternativa, sino su respuesta era que según el contrato del alquiler que hemos firmado debemos permitir el acceso cuando antes para hacer las reparaciones necesarias en el baño, porque no pueden esperar más ya que el techo del vecino del piso de abajo se está haciendo añicos.
    Nuestra pregunta es:
    Qué derechos tenemos en esta situación?
    – Tenemos un derecho a posponer las obras mientras que tengamos el teletrabajo y mientras que haya el estado de alarma?
    – Tenemos un derecho a alguna indemnización por el hecho que no podremos usar el baño durante las obras (3 días)?
    – Tenemos un derecho argumentar que en el piso vive una persona del grupo vulnerable (por el COVID19) y por lo tanto no queremos dejar entrar obreros en el piso que es además muy pequeño?

  3. lexperta left a comment on junio 11, 2020 at 4:58 am

    Buenos días, la respuesta viene dada en el artículo 21.2 de la ley de arrendamientos urbanos. En ella se dice lo siguiente:

    2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

    Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

    Si se puede diferir o no será algo que queda sujeto a interpretación, no obstante, los escapes de aguas son operaciones que hay que hacer porque el daño puede ser muy gravoso si se espera.
    En cuanto a lo de reducir una parte de la renta, si la obra dura más de veinte días, sí que podría reducirse, aunque parece que no es el caso.

    espero haberte ayudado.
    un saludo

  4. Angel blazquez left a comment on junio 25, 2021 at 12:36 pm

    Buenos días.
    Me comunica el propietario de la vivienda que debo abandonar la casa debido a que hay que hacer obra de poceria nueva en toda la vivienda, llevo once años viviendo aquí, último contrato firmado en Abril 2020.

    Efectivamente, hay problemas de poceria, que está afectando al sótano de la vivienda adyacente.

    Yo no quiero irme, sino buscar una solución, ya que la casa tiene dos plantas, podría vivir en la parte superior (aunque no podría usar baños y cocina)

    Que gastos se tendría que hacer cargo la parte arrendataria? Pueden echarme sin más después de 11 años?

  5. lexperta left a comment on junio 27, 2021 at 5:51 pm

    Buenas tardes, la respuesta la podemos encontrar en el articulo 21 LAU. Por lo que me dice su vivienda requiere una obra de conservación.
    art. 21 LAU 2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

    Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

  6. María left a comment on abril 23, 2022 at 7:01 am

    Buenos días.
    Soy el arrendatario de una vivienda con contrato oral desde el año 1979. La renta del alquiler se ha ido subiendo anualmente conforme al IPC. En este momento es necesario realizar obras de mantenimiento (suelo de parquet levantado, azulejos caídos). La arrendadora ha entrado en la vivienda, así como profesionales para realizar el presupuesto. El problema ahora es que, antes de empezar la obra, la arrendadora, a través de su abogada, me exige que firme la conformidad con el presupuesto y elija la forma en que me van a repercutir el importe de la obra, en virtud de la Disposición transitoria segunda de la LAU del 94.
    Mi pregunta es ¿pueden exigirme la firma de la conformidad antes de empezar las obras?
    Teniendo en cuenta la jurisprudencia existente, así como la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, así como el año del arrendamiento ¿pueden repercutirme el coste de las obras y, máxime, exigirme su aceptación antes del inicio de las obras?
    Gracias.

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