La compra de unos apartamentos por una sociedad no tiene la protección de la Ley 57/1968

La cuestión jurídica que se plantea es si la compra de unos apartamentos turísticos en construcción por parte de una entidad mercantil compuesta por varios hermanos y que tiene como objeto social la promoción inmobiliaria tiene una finalidad de especulación y, por tanto, excluida de la protección de la normativa de consumidores o, por el contrario, se trata de una compra para segunda residencia de los socios de la mercantil amparada por dicha protección.
Las partes habían pactado el sometimiento del contrato a la L 57/1968. Las viviendas no fueron entregadas en plazo y se resolvió el contrato de compraventa mediante sentencia judicial. Posteriormente, la compradora interpuso demanda contra la entidad de crédito avalista en reclamación de las cantidades entregadas a la promotora, ya que tampoco había cumplido sus obligaciones para con la compradora al negarse a entregar aval individual y a devolver los citados anticipos cuando fue requerida para ello.
Tanto en primera instancia como en apelación se declara no aplicable al caso la L 57/1968, a pesar de que la finalidad del negocio fuera dotar a los socios de la mercantil demandante de una segunda residencia en un lugar turístico, ya que, tanto su objeto social como el modo de pago constituyen indicios en contra de tal circunstancia, puesto que ponen de manifiesto la existencia de una inversión lucrativa.
El Tribunal Supremo, en sentencia de 21/03/2018 concluye que no puede equipararse a toda clase de compradores y extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que en L 57/1968 art.7 se atribuya el carácter de irrenunciables a los derechos otorgados a los compradores (cesionarios).
Constituyen hechos probados que la compradora demandante era una sociedad mercantil cuyo objeto social venía conformado, entre otras actividades, por la promoción inmobiliaria y urbanística; que la operación de compraventa tuvo un precio elevado por comprender un importante número de apartamentos de la misma promoción; y, que también fue muy importante el desembolso inicial. A la vista de todas estas circunstancias, se concluye que la sociedad mercantil tenía un objetivo de inversión o finalidad especulativa con la compra, excluido del ámbito de aplicación de la L 57/1968. Tampoco constituye obstáculo para la exclusión de este régimen el hecho de que las partes vendedora y compradora pactaran la obligación de la primera de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas con arreglo al régimen de garantías establecido en la Ley. Por todo ello el Tribunal Supremo desestima el recurso.

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