Cómo finalizar un contrato de renta antigua?

Los contratos de alquiler de renta antigua, son aquellos que están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, y están sujetos a una prórroga legal o forzosa desde su inicio. Esta situación puede generar multitud de preguntas y dudas, especialmente cuando el inquilino no reside en la vivienda alquilada. En este artículo, exploraremos esta cuestión en detalle.

Prórroga Forzosa y Causas de Denegación

La LAU de 1964 establece cuatro causas de denegación de la prórroga forzosa. Esto permitiría al arrendador recuperar la posesión de la vivienda. Entre estas causas se encuentra la tercera del artículo 62, que se refiere a la no ocupación de la vivienda durante más de seis meses en el transcurso de un año, a menos que la desocupación obedezca a una justa causa.

Justas Causas de Desocupación

Entre las justas causas que permitirían la desocupación de la vivienda se podría considerar la pandemia del coronavirus, que pudo haber atrapado al inquilino en su segunda residencia. Otra justa causa frecuente es que el inquilino anciano se traslade a una residencia por motivos de salud, dejando la vivienda desocupada durante más de seis meses al año o incluso de manera definitiva.

Resolución del Contrato de Arrendamiento

En estos casos, el arrendador podría instar la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio del inquilino en un juicio ordinario, siempre y cuando no se haya llegado a un acuerdo para la devolución de la vivienda.

¿Cómo Probar la Desocupación?

Para probar que el inquilino ha dejado la vivienda para vivir en una residencia, lo ideal es que el arrendador sepa que el inquilino está en una residencia concreta y el tiempo que lleva en ella. Podría bastar con pedir un certificado a la residencia.

Si se sospecha que el inquilino está en una residencia, pero no se tiene la certeza, un indicio de que no hay nadie en la vivienda es que los consumos de suministros (luz, agua, gas) sean anormalmente bajos. Las facturas podrían obtenerse de las compañías suministradoras.

Diligencias Preliminares y Pruebas

Si no se pueden obtener las facturas, o no son suficientemente esclarecedoras, o los suministros no son anormalmente bajos porque hay una tercera persona en la vivienda sin derecho a vivir en ella, se podría recurrir al testimonio de los vecinos o a la investigación de un detective.

Sin embargo, si el detective no consigue averiguar nada, se podría pedir al juez una diligencia preliminar en la demanda. Una diligencia preliminar es una actuación de carácter jurisdiccional en la que se pide al Juzgado la práctica de concretas actuaciones para resolver datos indispensables para la efectividad del juicio.

Diligencias Preliminares y Rechazo del Juez

En relación al artículo 256 LEC, es probable que el juez rechace la petición de diligencia preliminar para averiguar el paradero del inquilino. Según el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, 108/2005, de 29-3, las diligencias preliminares no permiten acceder a la práctica de aquellas que no se encuentren especialmente previstas ni resulten necesarias.

Resolución de Contratos de Alquiler Anteriores a 1985

Si el contrato de alquiler es anterior al año 1985 se puede resolver, siempre y cuando, se pueda acreditar que el inquilino dispone de otro inmueble en propiedad en la misma localidad que el de alquiler. Sin embargo, la respuesta de los tribunales ante este tipo de resoluciones es casuística, depende de la situación del inquilino, del tipo de vivienda que ha adquirido, de si le sirve o no para vivir como lo hacía en el piso arrendado, etc.

Conclusión

Los contratos de alquiler antiguos presentan múltiples particularidades y su terminación puede ser un proceso complejo. Es fundamental contar con un buen asesoramiento legal para garantizar que se respetan tanto los derechos del arrendador como los del inquilino. En cualquier caso, la ocupación de la vivienda por parte del inquilino juega un papel crucial en la posibilidad de terminar estos contratos de alquiler antiguos.