El alquiler de un apartamento turístico no es actividad comercial

La explotación de apartamentos turísticos a menudo tiene mala prensa porque se asocia a molestias al resto de vecinos, borracheras, gente entrando y saliendo de la vivienda causando ruidos, fiestas hasta altas horas de la noche, etc. Sin embargo, eso es tanto como decir que todos los aficionados al fútbol son hooligans por el hecho de que cuatro energúmenos hayan causado destrozos después de asistir a un partido.

Por lo general, los apartamentos turísticos son gestionados por empresas o particulares que se dedican a ello con buena profesionalidad, y ellos son los primeros interesados en no causar molestias a los vecinos ya que de ello depende que puedan seguir explotando el piso como turístico, sin que los vecinos les pongan problemas. Pero como en todo, también hay gente que desarrolla esas actividades de manera ilegal, sin tener la correspondiente licencia, sin haber avisado al propietario, etc. Esos pisos son los que después aparecen en la prensa y causan animadversión hacia el resto de pisos turísticos.

En algunos casos algunas comunidades han prohibido de manera general que las viviendas del edificio puedan desarrollar cualquier actividad turística, basándose en la redacción de los estatutos, pagando justos por pecadores en muchos casos.

Ya hablamos en un artículo anterior, que la prohibición de una comunidad de propietarios para desarrollar la actividad de piso turístico no era retroactiva.

La comunidad de propietarios puede prohibir un piso turístico?

En un caso enjuiciado en la Audiencia Provincial de Illas Baleares, la sentencia desestimó la acción de la comunidad de propietarios que pretendía declarar ilegal la actividad de los apartamentos turísticos en su comunidad basándose en que los estatutos no permitían el desarrollo de ninguna actividad comercial en las viviendas.

En la demanda se acusaba al propietario de la vivienda de haber infringido los Estatutos de la comunidad al proceder a arrendar dicho inmueble ” de forma repetida e indistinta, haciendo que exista un movimiento continuo de distintos ocupantes en su vivienda”, lo cual en una comunidad de propietarios que se puede catalogar de alto standing, integrada por copropietarios extranjeros (especialmente de nacionalidad británica y alemana), que adquirieron sus viviendas como segunda residencia y un lugar donde poder descansar, provoca molestias a los demás vecinos, ya que dichas personas no tienen ningún apego a la comunidad y no respetan las normas establecidas vinculantes para todos por la provisionalidad de su estancia; y se trata de “un arrendamiento comercial” que no cuenta con las preceptivas licencias administrativas. Y por todo ello solicita que se declare que el demandado viene desarrollando una actividad comercial consistente en un arrendamiento turístico prohibido por los estatutos, y se le condene al cese de dicha actividad y privación del uso de la vivienda por un tiempo determinado.

La sentencia señala en primer lugar, que el término “actividad comercial” es amplio y que los estatutos no hacen una referencia expresa a arrendamientos vacacionales, turísticos u otros términos semejantes alusivos al concreto y relativamente usual medio de arrendamiento de apartamentos en zonas turísticas, lo que se complica por cuanto los mismos estatutos no contienen prohibición alguna sobre el arrendamiento de inmuebles, y especialmente en cuanto a arrendamientos de temporada, lo que deriva la controversia hacia la determinación de si tal modo de arrendamiento es un simple ejercicio de las facultades que a todo propietario corresponde sobre el bien del que es titular, o, al mismo tiempo, supone el ejercicio de una actividad comercial.

Considera que el alquiler de un solo apartamento, con un solo servicio accesorio, que es el de limpieza, con carácter opcional, tal como se deduce de la propaganda aportada de Internet, en relación con una persona que no consta sea titular de otros apartamentos que los explote de la misma manera, no puede ser considerada como una actividad comercial en el sentido expresado por los estatutos, recordando que este concepto no puede ser interpretado de modo extensivo, sino que lo debe ser restrictivo.

El hecho de que al arrendatario se le facilite con carácter opcional un servicio de limpieza, o el que se entregue a una empresa intermediaria para conseguir arrendatarios, no lo considera de suficiente entidad para convertir un arrendamiento de temporada en una actividad similar a la de hostelería, que sí se reputa comercial.

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Cuestiones legales del alquiler apartamentos turísticos

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