Problemas con la devolución de la fianza

Qué sucede si mi arrendador no quiere devolverme la fianza alegando desperfectos en la vivienda?

La fianza, prevista en el art. 36 Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (EDL 1994/18384), se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, al pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU (EDL 1994/18384) , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución );

Si el arrendatario cumplió sus obligaciones, la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario (“el saldo…que deba ser restituido…”), lo que impone una previa liquidación del contrato, que solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia (“…al final del arriendo.”) y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así, de un lado, se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado);

y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Pero qué ocurre si el arrendador alega que existen desperfectos para descontar una cantidad de la fianza?

Existe una presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el art. 1563 CC (EDL 1889/1) que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el art. 1555.2º CC (EDL 1889/1) al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

De qué responde el arrendatario?

En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC

De qué no responde el arrendatario?

El arrendatario únicamente no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el art. 1561, en relación con el art. 1555.2º CC.

Qué ocurre con los daños materiales?

Por otro lado, en cuanto a los daños materiales, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997, y 29 de diciembre de 2004; RJA 6988/1994, 3416/1995, 7236/1996, 3842/1997 y 988/2004 ) que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requerirá la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos.

Y corresponderá a quien los reclame la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del art. 217 LEC (EDL 2000/77463), como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

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