Reclamaciones por defectos de construcción en viviendas de obra nueva
En la compra de una vivienda de obra nueva, los compradores pueden encontrar defectos o anomalías en la construcción que pueden afectar a su calidad de vida o al valor de su inversión. Estos defectos, pueden ser motivo de reclamación legal, permitiendo al comprador exigir responsabilidades al promotor, al constructor o a los profesionales que intervinieron en la construcción.
El amparo legal del comprador
La Ley española proporciona protección al comprador frente a estos defectos. Según el artículo 17.1 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, el promotor responde frente a los compradores de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la construcción.
- Identificación de Defectos de Construcción: Si observas defectos en tu vivienda nueva, es importante reaccionar con rapidez. Tu protección jurídica dependerá de si el inmueble es nuevo o usado, la fecha de su construcción y venta, el tipo de defecto, su gravedad y su causa.
- Plazos de Garantía en la Edificación: La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece plazos de garantía para los propietarios y adquirentes de edificaciones, según el daño material sufrido. Son de diez años para los defectos estructurales, tres años para defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble y un año para los defectos de acabado.
- A Quién Reclamar por Defectos de Construcción: La LOE enumera la lista de agentes que intervienen en la edificación y delimita sus funciones. En principio, conviene dirigir la reclamación al agente directamente implicado.
- Incumplimiento Contractual: El comprador del inmueble puede exigir al vendedor su responsabilidad por incumplimiento del contrato de venta. El promotor o el constructor incumple el contrato si no entrega la vivienda en condiciones de ser habitada o si utiliza unos materiales distintos de los ofertados en el contrato.
- Vicios Ocultos en la Vivienda: Si la vivienda usada presenta unos vicios desconocidos por el comprador que no la hacen inhabitable pero que le restan valor, estamos ante lo que se denominan vicios ocultos, donde el plazo para reclamar al vendedor es de seis meses desde la venta.
- Pisos “Nuevos” de Entidades: Hoy es fácil encontrar ofertas de pisos que nunca se han vendido, pero que fueron terminados hace años. Muchos son propiedad de entidades financieras, adquiridos de promotores que entraron en concurso de acreedores o que sencillamente han desaparecido y a los que resulta difícil o imposible exigir ahora responsabilidades.
Plazos para la reclamación
El plazo para reclamar varía según la gravedad del defecto, estableciendo tres plazos distintos:
- Diez años para defectos estructurales que afecten a la resistencia y estabilidad del edificio.
- Tres años para defectos que afecten a la habitabilidad o a las condiciones de salubridad, higiene, protección del medio ambiente, aislamiento térmico y acústico, y utilización de la energía.
- Un año para defectos de acabado o remate y de elementos de terminación o decoración.
Estos plazos empiezan a contar desde la fecha de recepción de la obra por parte del promotor.
Y tal y como dispone la sentencia Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, Sentencia 315/2014 de 5 Jun. 2014, Rec. 119/2013:
«a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3. (Artículo 3. Requisitos básicos de la edificación 1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, se establecen los siguientes requisitos básicos de la edificación, que deberán satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes: c) Relativos a la habitabilidad: c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.)
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.
6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.
8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los arts. 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.»
Según dispone el artículo 18 de la LOE que regula los plazos de prescripción de las acciones. «1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.»
En la vigencia temporal de la responsabilidad por vicios edificativos pueden distinguirse dos períodos cuya duración la Ley de Ordenación de la Edificación restringe notablemente respecto del régimen del artículo 1591 del Código Civil . Por un lado el plazo de garantía, por otro lado, el plazo de prescripción. El primero se refiere al tiempo dentro del cual ha de haberse manifestado el vicio para que pueda exigirse responsabilidad. El artículo 17 LOE establece distintas duraciones de este plazo de garantía según la entidad de la deficiencia -10 años para los defectos estructurales, 3 años para los que afectan a la habitabilidad y 1 año para los defectos de acabado-. Pero, en cualquier caso, y según el artículo 6.7 de la misma Ley . El «dies a quo» para el cómputo del plazo de garantía es el de la recepción expresa o tácita de la obra.»
El segundo plazo es el de prescripción y arranca desde el momento en que las deficiencias se pongan de manifiesto. Dicho plazo es común a cualquier tipo de deficiencia constructiva y el «dies a quo» viene establecido en el artículo 18.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación cuando señala que «Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual»
El proceso de reclamación
En primer lugar, se debe comunicar al promotor o constructor los defectos detectados. Es conveniente que esta comunicación sea por escrito y se guarden pruebas de la misma, por lo tanto deberá hacerse por burofax. En esta fase, muchas veces el promotor o constructor pueden solucionar los problemas detectados sin necesidad de acudir a la vía judicial.
Si no se llega a una solución, el comprador puede iniciar una reclamación judicial. En este proceso, normalmente se realiza una peritación que determina la existencia, origen y coste de reparación de los defectos. Con base en esta peritación, el juez puede dictar una sentencia que obligue al promotor o constructor a reparar los defectos o a indemnizar al comprador.
Conclusión
La adquisición de una vivienda de obra nueva es una inversión importante y los compradores tienen derecho a que esta cumpla con los estándares de calidad prometidos. Cuando aparecen defectos de construcción, es importante que los compradores conozcan sus derechos y los mecanismos de reclamación existentes. Para ello, es fundamental contar con un buen asesoramiento legal que permita navegar de manera efectiva en este proceso.
