Cómo extingo un contrato de renta antigua?
En los contratos de arrendamiento de vivienda antiguos, que además no tengan constancia escrita, y que por lo tanto deban considerarse contratos verbales, es de vital importancia determinar cuál fue la fecha de celebración del contrato, y en particular si la relación arrendaticia es anterior o posterior a 9 de mayo de 1985.
La razón es que antes de esa fecha, los contratos que continuaban vigentes mantenían la prórroga forzosa. En cambio, a los contratos celebrados a partir de 9 de mayo de 1985 sólo se les aplicaba la prórroga forzosa si las partes lo habían pactado expresamente.
El TS, en Sentencia 741/2010 de 22 Nov. 2010, Rec. 393/2006 estableció que “La publicación del RDL 2/85, supuso para los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados bajo su vigencia, que su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo legal conforme a lo que disponía el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pese a ello nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del RDL 2/85 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 LAU 1964. Pero, en tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante. (15 de octubre de 1996 ], y SSTS 9 de septiembre de 2009 [RC 1071/2005 ]).”
Y ni siquiera en el caso de que las partes hubieran pactado que el contrato fuera de duración indefinido, quiere decir que debe ser eterno.
La misma sentencia del TS 741/2010 de 22 Nov. 2010, Rec. 393/2006 señala que “La Audiencia Provincial no ha vulnerado la doctrina expuesta. Valora que pese a que las partes han establecido que la duración del contrato es por tiempo indefinido, es claro que no fijan tiempo alguno, pero ello no puede significar que la duración del mismo sea perpetua, lo que resultaría incompatible con la esencial temporalidad del contrato de arrendamiento. Tras exponer cuál es la doctrina de esta Sala en los términos expuestos en el Fundamento de Derecho anterior interpreta el contrato que une a los litigantes, así como los hechos posteriores y coetáneos, para al fin concluir que no se puede deducir que la voluntad de los contratantes fuera la de someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 LAU .
“En todo caso, el alcance que debe darse a la expresión «tiempo indefinido» consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL2/85, ha sido objeto de análisis por esta Sala. Tal expresión no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato (la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de julio de 2004 ], SSTS 25 de noviembre de 2002[ RC 2211/02 ], entre otras)”.
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